Дом с историей

Сергей Зуев: В нашем сегодняшнем разговоре мы не раз будем упоминать дома с историей. Давайте для начала разберемся, что вы вкладываете в это понятие.

Иван Обухов: Для меня дома с историей — это дома, у которых есть прошлое. Это как книга, которая открывает дорогу воображению. Мы можем себе представить — а что здесь раньше происходило? И это создает дополнительную ценность, которая вместе с внешним обликом и комфортом привлекает своих покупателей.

Как вы находите такие дома?

Справедливости ради, я-то их не нахожу, мое ремесло — продавать. Но Sminex — это компания, которая занимается девелопментом в центре Москвы. И часть нашей деятельности — это реконструкция и реставрация исторических домов прошлых веков.

Сколько у вас сейчас таких проектов?

Сейчас — пять. Треть всех домов, которые в Москве восстанавливаются частными инвесторами, приходится на Sminex. У нас есть и совершенно уникальная «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском», на территории которой мы сейчас находимся. Есть исторический дом на Чистых прудах — в локации, которую москвичи всегда любили. Есть совершенно удивительные особняки на Ильинке, в 160 метрах от Красной площади. Это бывшие Теплые торговые ряды, в которых впервые в Москве появилось паровое отопление. Вот это настоящие дома с историей.

У вас есть любимые проекты среди этих домов?

Как про детей спрашиваете… Знаете, они настолько разные! Отношение к ним можно определять сезонами. Есть настроение, когда впечатляет клубный маленький дом. Есть настроение, в котором впечатляет что-то большое, со своим огромным двором. Вся наша коллекция по-своему любима. Она очень разная, и в этом, как мне кажется, ее сила.

Кто покупает такие дома? Насколько я понял, это не всегда частный владелец. Это может быть посольство, музей, еще что-то.

Наша основная аудитория — все-таки люди, которые совершают покупку, чтобы улучшить качество своей жизни или жизни своей семьи. Есть сценарии, назовем их «комбинированными», — когда жилая функция совмещается с представительской. Но это относится к редким объектам — я бы даже сузил до особняков.

Сейчас много говорят о том, что недвижимость — это выгодная инвестиция. Я смотрел другие ваши интервью, и вы говорите о том, что ваш приоритет — создавать в первую очередь места для жизни, а уже во вторую — инструмент для инвестиций.

Вы же понимаете, что инвестиционная деятельность все равно про качество жизни людей. У нас есть инвестиционная недвижимость — коммерческая. Мы создаем и офисные пространства, и торговые помещения внутри домов. Чаще — в домах премиум и бизнес-класса, реже — в элитных.

Не как инвестиционный инструмент, а как объект для жизни. Мы создаем совершенные дома по фирменному подходу Fine Development. Именно для того, чтобы людям, которые будут в них жить, было хорошо и комфортно.

А что лежит в основе принципа Fine Development?

Это комплексный подход, его результатом становятся дома, которые восхищают: удобные, красивые и с наилучшим сервисом.

Мы к этому еще вернемся. Сейчас я бы хотел задать такой вопрос. Вы работаете в историческом центре. Есть такое, что у разных районов — разный уровень популярности? Вот сейчас мы сидим на территории усадьбы. И условно говоря, нравится мне Проспект Мира или нет, я прихожу сюда — и понимаю, что это классное место. Я бы, конечно, хотел здесь жить, независимо от района.

Это емкий вопрос. У недвижимости, в отличие от всех других товаров, есть особенность: она не может перемещаться. Автомобиль мы с вами можем купить где угодно и переместить его туда, куда нам хочется. В недвижимости выбор сложнее. И конечно, игнорировать расположение невозможно.

Если говорить о районах — конечно, у каждого есть свои поклонники. Самых желанных я бы выделил три. Это Остоженка, которая много лет остается одной из самых престижных локаций Москвы. Это Фрунзенская набережная, которую изначально проектировали как комфортное и престижное место для жизни — таким оно остается и сейчас. Мы строим там клубный квартал с самым большим частным парком на элитном рынке. И третий район — это Патриаршие пруды, который тоже привлекает внимание.

Давайте немного поговорим о «Городской усадьбе в Орлово-Давыдовском», в которой мы находимся. Я так понимаю, сам переулок назван по имени…

Графа Орлова-Давыдова, да. Это настоящая усадьба XIX века из четырех особняков, которые мы объединили подземной галереей. Здесь есть отдельный дом для приемов с 9-метровыми потолками, Хозяйский дом, Гостевой дом и Дом для персонала. Этот объект можно и нужно совершенно искренне называть уникальным. Это единственная городская усадьба со своим парком в два гектара, которая находится в центре Москвы: мы с вами в километре от Садового кольца. Она совмещает огромную, продуманную территорию и близость к Кремлю. Это важно, потому что перед покупателем элитной недвижимости всегда стоит компромисс. Либо покупка квартиры в одном из районов исторического центра, либо большой дом за городом, из которого тебе придется до центра дольше добираться.

Сколько времени занимает реставрация таких объектов?

Конечно, построить что-то с нуля — это и быстрее, и проще. Реставрация — сложный, деликатный процесс. Мы прекрасно знаем, как работать с наследием. На Чистых прудах воссоздаем исторический дом, в усадьбе восстановили мозаичные иконы на фасадах особняков. Кстати, полный цикл реставрации городской усадьбы — от согласования эскизного проекта до ввода — занял семь лет.

Вы сказали, что занимаетесь не только домами с историей. У вас есть разные проекты — в том числе коммерческие. С вашей позиции — в чем разница работы над ними?

Разница подхода заметна в первую очередь в той самой исторической ценности, которую важно сохранить и восстановить. Когда мы работаем над новым домом — у нас больше свободы при выборе архитектуры, реализации каких-то решений. В километре от Кремля, прямо напротив Третьяковской галереи, мы построили «Лаврушинский». Это самый высокий новый дом на Якиманке, а вокруг — малоэтажная застройка. Архитектура, моллированные — изогнутые — окна, террасы, эркеры… Все это позволяет жителям наслаждаться самыми дорогими видами, которые есть в Москве.

К разговору про архитектурные стили. Какие сейчас популярны и как вообще меняется мода на них?

Мода, вообще, вещь ситуативная, а недвижимость, в свою очередь, — вещь очень консервативная. Поэтому они не пересекаются. Стили есть разные. Мы сегодня говорим об исторических домах, и их любят за классический облик…

Вечный вид.

Вечный, да. Есть дома современные, облик которых диктует развитие самого общества, технологий. Но исторический центр консервативен. У него есть свой горизонт, своя соразмерность человеку. Но при этом есть место разным архитектурным стилям: модерну, авангарду, тем самым историческим домам, которые тоже могут быть выполнены в разных стилях.

Вы чуть выше сказали о «самых дорогих видах в Москве». Как вообще формируется стоимость и как она меняется в зависимости от обстоятельств?

Есть рынок. Спрос определяет предложение, безусловно. Но не могу не вернуться к нашему подходу Fine Development. Мы создаем совершенные дома. Сервисы, забота о клиентах, безусловно, влияют на желание покупать — и в конечном счете влияют на цену. Почему? Потому что на самом деле в элитной недвижимости цена не так важна, как, скажем, в недвижимости класса комфорт.

Элитная недвижимость — это предмет роскоши. Если говорить об абсолютных цифрах, то цены на нее стабильно растут. Мы регулярно мониторим рынок, обновляем Индекс стоимости элитной недвижимости. Запустили этот инструмент совместно с инвестиционным холдингом «Финам». Тридцать оценщиков Sminex ежеквартально отслеживают динамику цен, анализируют каждый девелоперский проект более чем по 200 параметрам. И только за последний квартал стоимость квадратного метра в элит-классе выросла на 15 %, впервые за всю историю наблюдений превысив 3 млн рублей. А за пять лет — выросла на 167 %.

А что это за инструменты, которыми вы выстраиваете отношения с клиентом? Вы сказали, что можете повлиять на желание купить, на желание вернуться. Как выстраивается этот диалог?

Здесь я бы говорил о подходе. Это забота и сервис. На всех этапах мы показываем потенциальному клиенту продукт и те выгоды, которые он получит. Самый большой зеленый двор в своем классе, лучшие виды на Кремль, инфраструктура для развития детей и здорового образа жизни.

Дальше — на нашем сайте — мы создаем максимальный комфорт для выбора. Публикуем сразу все квартиры в день открытия продаж. Ничего не держим в кармане пиджака, чтобы дорогому гостю потом по секрету что-то предложить. Мы сразу публикуем цены, за которые квартиры можно купить. Не создаем эту дискомфортную ситуацию торга, какого-то поединка — кто кого переиграет и купит дешевле или дороже. Чтобы человек потом не думал: «А максимальную ли скидку я получил? А может, надо было еще позвонить тому или этому?» Мы сразу ставим честную рыночную цену.

Дальше. Нашими домами управляет своя Служба комфорта, ее задача — заботиться о жителях. Наши консьержи знают, какой сок или десерт ребенку предложить можно, а какой нельзя. Если у нашего гостя какой-то специфический питомец (не знаю, например, попугай), и человеку нужно уехать в командировку — мы будем заботиться о его попугае.

Мы проводим мероприятия для жителей, потому что берем на себя функцию развития комьюнити внутри домов. Недавно в нашем доме «Достижение» организовали Kid’s Fest. Собрали 600 жителей с детьми, они целый день общались, знакомились, веселились. Таким образом мы выстраиваем отношения с нашими клиентами.

Для них мы создаем небывалую для элитных домов инфраструктуру. Это и самые современные развивающие детские пространства — как во дворе, так и внутри дома. Уже упомянутые клубные гостиные, фитнесы, бассейны, хаммамы, сауны. И как правило, это все объединяется в единый Clubhouse, соседский центр.

Последний вопрос, который я хотел бы вам сегодня задать. Какой самый важный урок вы вынесли для себя за годы работы в этой сфере?

Он, пожалуй, про продажи. Мое основное ремесло — выстраивание для клиента комфортных условий покупки. И основной урок (может, самый банальный и базовый) — это идти от желаний и потребностей клиента.

Девелоперский проект имеет достаточно длинный цикл. Многие клиенты, которые покупают квартиру на старте, получают ключи через три года. Потом еще дизайн-проект, отделка. И вот эта картинка будущего дома, в который мы заедем, и наши дети будут веселиться на детской площадке, а мы будем бегать в фитнесе или плавать в бассейне в своем пентхаусе, — она часто возникает не здесь и сейчас.

Поэтому забота о клиенте, создание бесшовного процесса, от начала взаимодействия до управления домом, длится до бесконечности. Внутреннее понимание этого факта, эта установка — для меня главный урок. Который помогает выстраивать работу. Мы работаем, чтобы клиентам было комфортно. И в конечном итоге я вижу, что люди получают удовольствие. Это самое главное.